ワンルーム投資の方がアパート１棟投資より安全な理由

不動産投資には、いろいろな種類の投資手法があります。

その中でも有名なアパート１棟投資とワンルーム投資について比較してみましょう。

アパート１棟といっても、構造・立地などで全然違ってきます。

都内好立地のアパート１棟RCは、数億円以上の価格帯になりますから、多くの人には無理です。

そうすると、アパート１棟というと、都内でもやや微妙な立地か都内近郊レベルになります。

多くのサラリーマン投資に買えるレベルだと、都内近郊レベルの木造アパート１棟でしょう。

こういうレベルのアパート１棟投資とワンルーム投資を比較したとき

都内中古ワンルーム投資の方が安全だと思います。

アパート１棟投資をすすめる人からは、ワンルーム投資はキャッシュフローが出ないから論外。

そういう論調があります。

しかし、アパート１棟投資というのは、いわばプロ・セミプロが素人を相手にババをひかせるゲームだったりします。

経験・知識がない素人が簡単にはめこまれます。

アパート１棟は、ワンルーム投資でいうところの修繕積立金・管理費のような将来への備えを自分で貯めておく必要があります。そういうお金がたまっておらず、タイミング的に水回りなど大きな修繕費がかかる直前のタイミングで、プロ・セミプロが素人相手に売る、そういう構図になるパターンも多いです。

そのときに素人が受けるダメージを想像してみてください。。。

そもそも、アパート１棟の人がいうように、ワンルームよりアパート１棟の方が、本当に儲かるのでしょうか？

ひと昔、ちょっとしたサラリーマンならフルローン・オーバーローンを年収の１０倍以上まで簡単に融資されていた時代は別として、現在は、ある程度の頭金が必要です。

そのような頭金を用意して、修繕積立金・管理費のような運営費をしっかりと自分でプールしておいた場合、それらを考慮すると、おもったより手元にお金は残らないこともあります。

なので、詳細に計算すると、よほど相手に高く売りつけない限り、いうほどアパート一棟の方がワンルームより儲かるとはいえないのです。

それなのに、リスクはアパート投資の方が大きい場合が多々あります。

まず、リスクが分散できません。

アパート１棟に投資した場合、もしその一室が事故物件などになったりすれば、そのアパートの他の部屋の賃借人もいっせいに退去してしまうリスクがあります。

また、あたりまえですが、１棟をまるごと所有するということは、必然的に１階の部屋もいくつか所有することになります。

この１階の部屋というのが問題で・・・

１階って防犯上の観点からも人気なさそうじゃないですか？

もちろん、しっかりした構造の高級RCマンションなら別かもしれませんが・・・。

ワンルーム投資を勉強している人なら常識ですが、１階の部屋は銀行の評価も下がります。

これは感覚的に理解できるでしょう。

ワンルーム投資なら、１階を避けて所有することができます。

立地や購入時期（ドルコスト平均的な考え）からしても、ワンルーム投資の方がリスク分散ができます。

また、ワンルーム投資なら、千代田区、中央区、港区という都心３区の超好立地にも所有可能です。

たとえば火災が生じたとき、木造アパートだと建物全部、大部分が燃える可能性もありますが、保険をかけてもすべてカバーできないでしょう。

でも、RC構造のワンルームでは、どこか１室が燃えても、RCの構造上、他の部屋に燃え移る可能性は低いです。室内だけでとどまった場合、火災保険でカバーでき、逆に、部屋の中がスケルトンになった結果、内装をリノベーションしてバリューアップ（賃料ＵＰ→資産価値ＵＰ）させることも可能となります。

また、地震という観点からみても、１９８１年以降の新耐震構造のＲＣであれば、つまり、よほど築古でなければ、まず倒壊するリスクはありません。しかし、木造アパートであれば、倒壊するリスクがあります。そのとき、賃借人が亡くなりでもしたら・・・訴訟提起により多額の賠償責任を負うリスクもあります。

そもそも木造アパートでも客付けできれば構わないという発想があるようですが、はたしてそうでしょうか？

ある大臣が、国によって民度が～と発言したことがりますが、建物のクオリティーによって、住民の民度というか属性は違ってきます。

木造アパートで低家賃に住む住人と、ある程度の築年のワンルームマンションに住む住人を比較すれば、当然ながら、

夜逃げ率もかわってきます。

事故物件の話をしましたが、いわゆる孤独〇などでなくても、問題を起こす問題住人がいた場合、騒音クレーマーなど、そいういう人が住む部屋があった場合、他の部屋にも影響しますよね？

１棟を所有するというのはメリットだけでないのです。

私は、ワンルーム投資の方が、アパート１棟より安全だと思います。