２０１９年不動産バブル崩壊？不動産投資の本レビュー

スルガ銀行の事件は有名ですが・・・

あの「水戸大家さん」も会社潰れてたんですね。。

久しぶりにメルマガをチェックして、驚きました。

東京オリンピックが開催される２０２０年

この年を目安として、不動産はバブル崩壊するとかしないとか・・・

いろんな意見がありますよね。

現実にどうなるか？

それは未来のみぞ知るわけですけれども

「歴史は繰り返す」ということで

昔の本も含めて

不動産投資の本や不動産市況に関する雑誌を読み漁っています。

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不動産投資実務家の中川理さんのHPで紹介されていたので

少し古い時期の本ですが、買って読んでみました。

なんというか・・・

中川さんのHPから拝見する印象（とても慎重で分析家）からして

中川さんが奨めるのが分かる本ですね。

芦沢晃さんというのは、中古マンション投資の第一人者のようですが

かなり堅実な投資をされてきた印象です。

基本的に融資を引いてローンという借金ではなく現金購入主義。

中古投資のトータルでみた収益分析を「うまい例え話」や「実話」を用いてされています。

住宅ローンという意味では、バブル期に購入し、バブル崩壊により売れない

という典型的な失敗パターンを経験しているのに

その後に、不動産投資で、コツコツとトライ＆エラーを繰り返しながら資産を築く様子が描かれています。

たしかに、これだけ現金を活用すれば

レバレッジは効かないものの安全ですよね。

収益シミュレーションをしっかりすること

これが重要なことを実体験から教えてくれる本でした。

ただ・・・現金をこれだけ貯めるというのは

子持ちの家庭持ちには大変ですよね。。。

子供の人数や教育費によって

家庭ごとに貯蓄できる金額が大きく違うでしょうけれども・・・。

けっこう、独身時代に、忙しいサラリーマンとして

お金を使う時間がなくて貯まっていた

独身寮で生活していた

持ち株や財形を活用していた

というような人が「投資」の成功しているパターンは多いですよね。

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不動産を売ったり、買ったりする場合に

実際にどのような支出があり

実質的な損益はどうなるのか？

どんな税金や経費があるのか？

そういうのを丁寧に丁寧に書かれた本ですね。

シミュレーションもすごい緻密ですし。

実際に不動産投資を行う段階になったら

このシミュレーションを活用して

しっかり収益が出るか計算してからはじめるべきでしょう。

というよりも

こういう収益のシミュレーションをしないで不動産投資で成功するのはむずかしいでしょうね。

上記の芹沢晃さんといい、中川さんといい

こういうところに努力や手間を惜しまない人が

結局は不動産投資で失敗しないのですね。

ただし、実際に不動産投資をやるという状況にならないと

「精読」するのは難しいくらい

数字について本格的な本ですね。

自己啓発本的な不動産投資で老後破産を防ごう！

不動産投資で副収入！

というような本ではないので

ある意味、表面的なドキドキやワクワクは得られない本ですね。

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コンビニで見かけて

思わず買ってしまった雑誌です。

その中に

２０２０年東京オリンピックと不動産バブルの関係について書かれています。

もちろん、ほかの雑誌や本見たことあるような意見もありますが

とても読みやすくまとまっていました。

・ロンドン五輪など経済先進国では、オリンピック後に大きく景気は変動しない

これは聞いたことありました。

日本市場は３極化が進む

１　土地の価値が維持・向上する地域

２　すこしづつ価値が減る地域

３　無価値になる地域

３分類にあえて分けるかどうかは別として

東京の都心部分は、資産が落ちない

というのはメジャーな意見です。

港区、中央区、千代田区、新宿区、渋谷区など

２３区の中でもこれらの地域は、資産価値が高い。

これは、いまさら感があるよど有名な話。

なので、よく賃貸か？持ち家か？の論争でも

結局は「場所による」ということになって

その「場所」というのなら持ち家でも十分資産価値がある。

そんな話はよく言われますね。

私が知らなかった斬新な事実は

東京都の都心７区でも

築年数よりも、駅からの近さのほうが重要（成約単価に影響がある）という事実

これは知らないデータでした。

千葉県流山市についても触れています。

千葉でも子育て世代に優しい街として

めずらしく人口が増えている魅力的な地区だと。

ただ、どうなんでしょうね。

投資手法次第では魅力的な地域なんでしょうけど

「単身者」をターゲットとしたワンルーム投資では難しい地区かもしれませんね。

やはり、どんなに育児政策などが魅力で人口が増えていたとしても

ファミリー層向けの物件と単身者向けの物件は違うでしょうから。

ただ、千葉県流山市について詳しく調べたり

流山市のような街を探したり

それらの街にふさわしい不動産投資の投資手法を考えるというのは

良いことかもしれません。

上記の「賢者の勉強法」では

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で有名な加谷さんの意見も掲載されています。

日本の歴史からすると

今後はインフレになるだろう。

そして、７０年代のインフレパターン。

物価は上がるが株価は上がらず景気低迷。

ある意味、王道な予想ですよね。

日本株ではなく、外貨を持つとかがよいと。

投資は自己責任ですし

経済評論家の意見は、予測をあたる、あたらないの視線で見てもしょうがないわけで

勉強の材料として、多角的な視点を持つために参考にさせていただくのがよいと思います。

芹沢さんの本で書かれていますし

不動産投資は「出口戦略が重要」とよく言われます。

結局は、安く買う（仕込む）ことができれば勝ちです。

キャピタルゲインよりインカムゲインという風潮が

ここ最近の不動産投資ではあります。

すぐバブルと対比して

「バブルのときは転売益（キャピタルゲイン）に目がくらんでいる人が多かったけど」って

「家賃収入（インカムゲイン）でコツコツが安全です」って。

でも、それって本当かな？て思うんです。

FXでミセスワタナベが有名になったとき

ミセスワタナベ＝多くの日本人FX投資家は

スワップ（インカム）目当てで豪ドルとか高金利通貨を買って、長期保有していました。

そして、必勝法という風潮があり、レバレッジをかけまくっていたと。

そしたら・・・為替差益（キャピタルゲイン）で大きくマイナスになり

耐え切れず、投げ売り、ますます下落

積み上げたスワップ（インカム）などあっという間にパー。

これって、いまの不動産投資の間違った解釈と、とてもよく似ていませんか？

結局、バブルのときほど狂気ではないけれども

安く買わないと、不動産投資で勝つのは難しいんです。

手を加えてDIYでボロ物件を、自分の労働力を投入して価値ある物件に仕上げる方法もあります。

しかし、それは極一部の人の特技によるものだし、サラリーマンには難しい。

結局「時期」が重要

安くなったときに買えるか？そこですよね。

２００８年頃、サブプライムローン問題、リーマンショック

その後から、不動産を仕込んだ不動産投資家は、勝ち組でしょう。

当時は、融資は付きづらかった。

だから、現金を持っている人

融資を取り付けるように工夫した人

こういう人は「時期」で成功していますよね。

融資を取り付ける「工夫」というのも平等ではありません。

著名投資家も、本では書かないけど

実は親の遺産があるとか

人それぞれ資産のバックボーンは違います。

夫婦共働きで、親の土地・建物に無料で住んでいる家族は

貯金も貯まっていくでしょう。

人それぞれなのです。

だから、自分のアドバンテージをうまく武器にして差別化を図っていく。

そういう観点からすると

それほど高収入ではないのに

バンバン融資がついていたちょっと前までの数年

異常なまでの低金利のこの数年

ここは「誰でも」投資に参入できるので

不動産投資を始めた後に、みなと同じことをやっていれば「誰でも」失敗するリスクがあった。

そういうことなんでしょうね。