不動産バブル崩壊？２０１７年夏からの不動産投資！

人口が減少するのに、増え続ける住宅。

乱立する都心の高層マンション。

それでも、いま、あなたは不動産投資をしますか？

結論から言うと、私は、いまから不動産投資をするのは危険だと思っています。

以下、駄文をば。

第３次不動産バブルか？

ジュリアナ東京という名が懐かしいバブル時代。

あのときは、一部の賢者からを除いて、不動産は値上がりし続ける信じられていました。

不動産はとにかく上がる上がる。

この時が第１次不動産バブルでしょう。

銀行の融資は甘々。

結果、バブルがはじけて、銀行は不良債権処理に悩まされます。

日本は見えない不況のトンネルをさまよい、デフレがあたりまえの時代に突入。

冷え込んだ不動産市場でしたが、２００７年前後までの数年、不動産が盛り上がった時期がありました。

これが第２次不動産バブルといえます。

当時、不動産業界に転職したばかりでしたが、不動産業者の人たちは、みな口を揃えて「手を出すのがコワい。バブルだ。」と発言していました。

危険を察知した私は、職歴に傷がつくことは覚悟の上で、早々に不動産業界から足を洗いました。

そして、２００８年、リーマンショックなど。

我ながら、半分は結果論ですが、ベストタイミングで不動産業界から足を洗ったとともっています（「足を洗った」と言えるほど働いてはいませんでしたが。。）。

給料を上げるために、当時の宅地建物取引主任者試験に合格しておいたことは、よい思い出です。

２００８年以降も、巷の書店で並んでいる不動産投資本は、わりと読んでいました。

おもしろいもので、不動産市場は、いま、また違った景色が広がっています。

ただ・・・２０１７年夏現在、不動産市場がバブルなのは間違いない。

個人的にはそう思っています。

また、２０２０年東京オリンピックより前か後かはともかく、数年以内に生じるであろう、不動産バブル崩壊＝バーゲンセール

を待っている一人です。

低金利な今

とにかく異常に金利が低いです。

もし、２０１７年夏以降からでも不動産投資にＧＯサインを出す人たちがいるとしたら、この点だけが追い風情報だと思っています。

表面利回と借入利率の差＝イールドギャップについて、むしろ現在の方が有利です。数字上は。

アベノミクス前は、銀行の融資の際、借入利率は４％、５％だったものが、現在は１％台です。

不動産価格が上がったことで、投資収益である利回りが低くなりましたが、それ以上に融資の借入利率が下がったことで、月々のキャッシュフローはむしろ増えるというわけです。

不動産投資を専門的に扱っている税理士さんもこの点を指摘しています。

しかし、投資の王道は、安い時期に買う。これに尽きます。

もちろん、最近の不動産投資は、インカムゲイン目的でキャピタルゲイン目的ではない人が多いです。

第一次不動産バブルのときのように、不動産の値上がりによる転売益で稼ごうというわけではなく、月々の家賃収入というインカムゲインを不動産投資の魅力として挙げる不動産投資家が多いです。

しかし、不動産投資も、結局は、出口戦略まで見据えて、はじめて最終的な勝敗が確定します。

イールドギャップがどんなによくとも、極端な話、１億円のタイミングで買って、そこから１０００万円まで下落したらどうしようもありません。

為替通貨も不動産も、やはり、安いところで拾えるかどうかが、一番重要なのは間違いないと思うのです。

また、イールドギャップとはいうけれども、借入利率の方はこれ以上下がりようがないところまできています。

つまり、今後は、上がるしかないのです。

それが急激か、緩やかかはともかくとして、日本の金利は上がっていかざるをえない。

不動産投資とは関係ないですが、長期で住宅ローンを組んでいた場合、いま、この局面で、固定金利に借り換えしないのはもったいなすぎます。

今この瞬間を見れば、低金利だからまだ不動産投資はプラスになるといったところで・・・

ローンを組んで長期的な視野で見たとき、金利が下がりようがなく、あとは上がるしかない以上、低金利だからというのはあまり説得的ではありません。

マイナス金利など、とにかく銀行はお金を貸さなければいけないけれども、リスクの観点から企業への貸し出しを増やせず、サラリーマン個人投資家をターゲットとしてきました。

投資対象となっている不動産があり、債務者がサラリーマンという安定的な地位にある場合、銀行は貸したがります。

属性がちょっと高いからといって、銀行がおだててきたことをよいことに、ガンガンローンを組んで、資産●億円！といったところで・・・

「純資産」がどれだけか？が重要なのです。

低金利で（ほとんどが変動金利でしょうから）、その金利がちょっと跳ね上がったら、簡単に破滅街道まっしぐらです。

資産というごまかしではなく

純資産をしっかりと積み上げている勝ち組投資家の人は

今、不動産投資への手を休めて

バーゲンセールを待っています。

私は、それら投資家の人のスタンスに賛同しています。

世界的に見れば割安なＴＯＫＹＯ？

２０１７年夏、すでに割安とは言えないとは思いますが

それでも、２０１６年当時は、世界の主要都市に比べれば東京の利回りが割安だったのは事実です。しかし、これもあくまでも数字上は。

この点について、不動産投資会社の社長などは、著書で積極的にアピールポイントとして主張します。

しかし、セールストークな気がするんですよね。

純粋な不動産業者と違い

人口動態の研究者やジャーナリストの書籍を読むと

この点については「だから何？」という冷ややかな目線で語られています。

あなたは、どう思いますか？

経済エコノミストの株価、為替予想はなかなかあたりません。

しかし

人口動態、人口ピラミッドというのは、ほぼ確実に予測可能なことです。

２０１９年　全国の世帯数がピーク

２０２０年　女性の過半数が５０歳以上

２０２５年、団塊世代が後期高齢に突入

東京都の人口が減少開始

２０３０年　東京都の世帯数が減少

２０３３年　３戸に１戸が空き家

少子高齢、介護、年金、こういった点に着目した上で、斬新なアイデアをもった不動産投資ならいける気がします。

しかし、いずれにしても、第３次バブル崩壊後のバーゲンセールを虎視眈々と狙った方がよいのではないでしょうか。