リーマンショックの歴史からコロナショック後の中古マンション投資を考えると?

公開日: : 不動産投資

バブルだ

バブルだ

 

不動産が高い!

いまが天井だ!

 

そういう声が毎年のように聞こえますが

今が天井、今が天井と言っていては

いつまでたっても不動産投資デビューはできません。

 

イールドギャップという言葉を知っている人は多いと思います。

このイールドギャップという言葉を知らずして

不動産投資を始めようという人はさすがにいないと思いますが・・・

 

現在は、区分マンションであれば

新築でなくても、中古マンションであっても

1.5%前後で銀行から融資が出ています。

しかもフルローンやオーバーローンで。

※個人の属性や物件の属性にはよりますが

ある程度の属性であれば可能なレベルです。

 

計算を楽にするために1.5%

2020年12月現在

都心で良い物件であれば

サブリース付きというトラップなどなければ

表面で5%というのも難しく(探したり値引き交渉すれば、なんとか可能)

4.5%というのが多かったりします。

 

すると、イールドギャップは

利回り4.5%ー金利1.5%=3パーセントとなるわけです。

 

いまは物件の価格が高い、高い

つまり、利回りが低い、低い

と騒ぐけれども

 

以前、同じように都心の築浅で

利回り6.5%という時代があったとしても

そのときは、金利は1.5%フルローンは無理で

頭金入れて3.5%などだったりして

イールドギャップは

利回り6.5%ー3.5%=3パーセント

 

結局、物件価格が高い=利回りが低い

という現在と

イールドギャップは同じなわけです。

 

もちろん、騙しトラップがいろいろある不動産業界で

何も考えずに、実は罠あり仲介物件を買ったり

サンタメ業者である物件販売業者(仲介手数料不要)から

たっぷり利益乗せられた状態でそのまま買えば

いつの時代であっても儲かりません。

 

 

よくリーマンショック後で

いい時代に買っていたら、ある程度どんな物件でも儲かってる

 

これは事実だと思います。

 

でも、これって・・・

結果論じゃないですか?

 

投資の世界で後出しなら誰でも、なんとでもいえますから。

 

今が天井だとか

コロナショック後はリーマンショックの後みたいに暴落する

 

という人もいますけど

これって本当にそうですかね?

 

三菱UFJ不動産販売さんの「住まい1プラス」から

以下、一部のグラフを引用させていただきます。

このグラフ↑は、地価変動率のグラフです。

 

このグラフ↑は、中古マンションの成約平均価格です。

 

どうですか?

リーマンショック後に暴落しているのは土地の値段であって

中古マンションの価格は暴落していないんですよ。

 

●●ショック!

不動産暴落!

 

というけれども

「不動産」というのは、同じ首都圏でも

土地の価格と中古マンションの価格では全然別なんです。

 

不動産投資に興味を持っているけれども

ここを混同している人が意外と多いので、まずはこれが知ってほしい事実です。

 

でも、もう天井なのでは?

という意見もあるでしょう。

 

でも、何度もいいますけど

それは、ここ数年ずっと言われ続けてきたことであって

アメリカの株も金価格も

高値を更新しています。

 

現在の中古マンションが天井だと誰が分かりますか?

 

ここ数年、もう高いもう高い

と言われて、なかなか不動産を投資をスタートできない人は

これから、どんな状況になっても一歩踏み出せない人だと思います。

 

イールドギャップで説明しましたけど

値段が高くても、その分、金利が安ければ

結局、不動産投資という意味ではチャンスは同じです。

 

アベノミクス後の株価のように、これからグングン上がることはなくても

別にいいんです。

もっと言ってしまえば、下がって当然でもいいんです。

 

よーっぽど急激な暴落が短期間でくれば

多少の損は覚悟しますけど

その程度です。

 

そして、理由は今度話しますが

金利の暴騰はないと思っています。

多少の下げはあっても、平成バブル崩壊みたいな下げはないと思っています。

 

そうすると、不動産価格の下落よりもローン残債の減りが多い以上

ある程度の条件が良い中古マンションを買えば

ローリスクで、安定して百万単位では儲けることが可能です。

てきとう




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