中古マンションの築年数と価格推移を分析しみてた。

公開日: : 不動産投資 ,

車にしてもマンションにしても新品は高いのは当たり前です。

開発,宣伝販売,人件費など多くの値段が「乗っていて」

新築マンションは買った瞬間に大幅に値段が下がります。

 

極端な話,

マンションを買って,すぐ売ったら,

綺麗で新品なのに,大損確定です。

 

新築マンションの賃料も

いわゆる「新築プレミアム」が付いており高いわけです。

 

不動産投資(とくにマンション投資)に興味がある人は

築●年の物件を買うのが一番お得か?

そう考えたことが,一度はあるはずです。

 

築15年とか築20年とか,値段が「こなれた」時期

すなわち,値段が大きく下がらなくなった時期に買うのが良い

そういう風に書かれた不動産投資本が多いですから

それを鵜呑みにして,築15年,築20年のマンションを買う人もいます。

 

しかし,本当にそうなのでしょうか?

 

出口戦略で見る分析

築15年や築20年の物件を買う場合

実際に売る頃には築何年になっているでしょうか?

 

売却時点の税金を考えると

よほどの特殊事情がないかぎり

5年以上は物件を保有すべきです。

そのため早くても売却(出口)は

5年~10年先でしょう。

 

築15年の物件を売るときには

築20年~築25年

 

築20年の物件を売るときには

築25年~築30年

 

こういうふうになります。

 

お金持ちの資産家で

キャッシュがたくさんある投資家は別として

多くの人は銀行からの融資(ローン)を利用して

区分マンションを購入しています。

 

サラリーマン投資家っていうやつです。

このサラリーマン投資家が多くなったことで

不動産投資は大ブームとなったわけです。

 

今の融資状況が5年,10年先も同じ

ということはあり得ないとは思いますが

築年数が古ければ古いほど融資が付きづらいのは変わらないでしょう。

築15年,20年の物件を購入して

築25年,築30年となった頃

銀行は融資してくれるのか?

 

今の融資状況では難しいわけです。

つまり・・・買い手が限られる

というわけです。

 

買い手が少ない=需要が少ない

ということで値段が下がる要因にもなるわけですが

買い手がいなくて売るに売れない

少なくとも値段を下げないと売れない

こういう状況になるわけです。

 

だから,今,購入する時点で

築15年,20年のものは

価格がこなれていて,今後値段が大きく下がらないので

買うのには良いタイミングだ!と思ったところで

売るタイミング(出口戦略)としては苦労するわけです。

 

世の中よくできていますね。

 

なんとか融資が付いて銀行からお金借りて

今後値段が下がりにくいタイミングである

築20年の物件を買えたとしても,売るときに困る。

 

世の中,何事も一長一短

メリットもあればデメリットもある

ってわけです。

 

S銀行の融資のニュースもあり

一棟ものにたいする融資は厳しい状況ですが

区分マンション投資に対する融資はまだまだ人気です。

 

35年ローンどころか45年ローンも登場し

築年数20年どころか,築25年まで融資が出る場合もあり得ます。

 

しかし,買う場面だけでなく売る場面という出口まで考えると

少なくとも,築25年の物件を買うのはリスクがある。

築20年前後も場合によりけりかと思われます。

 

このあたりはしっかりと考える必要がありますよね。

さらに,マンションの築年数と価格推移を改めてみてみると

本当に築20年で値段がこなれるのか?

築20年までは値段が下がりつづけて,

築20年以降は,それほど価格が落ちないのか?

この原則を改めて分析してみたいと思います。

 

築年数と価格推移

では,さっそく有名なグラフから見てみましょう。

realestate-price

中古マンションの築年数、何年からが要注意?築古マンションの価値や寿命、売却・購入前の注意点【SUUMO(スーモ)】

誰もが知っている有名なSUUMO(スーモ)のサイトに掲載されているこのグラフ

画像引用元は(2011年 東京カンテイ調べ)となっておりますが

三井住友トラスト不動産でも引用されています。

信用できるグラフといって良いと思いますが

問題は引用データが古いことですね。

 

2011年当時と

2011年からこの10年間で

ずいぶんと不動産市況は変わっているわけですから・・・。

 

そこで,データがもっと新しいグラフはないか?

と探してみたところ以下のグラフを発見しました。

realestate-old-price

『中古マンションのベストな築年数』2018年のデータから見るべきポイントと特徴を解説【LIFULL HOME’S】

東日本レインズのデータを基に作成されています

2018年時点のデータなので,2011年時点のデータによるグラフよりは新しいことになります。

 

二つのグラフを見比べてみると・・・

違いに気付きませんか?

 

このグラフ↓

realestate-old-price

築5年までに下がり

築5年から20年までは少しずつ下がり

築15年から築25年まで急激に下がり

築26年からは下がらない。

 

2011年データに基づく,有名な原則

築20年以降下がらないというのと違う結果ですよね?

けっこうズレてきているわけです。

 

もちろん,東京カンテイとレインズと

引用元データが違うというのも多少あるかもしれませんが

根本的な原因はそこではないでしょう。

 

アベノミクス以降の,この不動産価格の上昇

場所によっては,新築よりも中古の方が高いという現状

オリンピック後に下がるかどうかは神のみぞ知るですし

今が不動産バブルなのかは,5年10年先の未来からしか判断できません。

 

しかし,2018年のデータですら

2011年のデータと違うわけですから

2021年のデータを元にしたグラフはもっと食い違うわけです。

 

つまり,2011年データを元にした

「築20年頃が一番お買い得」というアドバイスがあったら

自分なりに,しっかりとデータの鮮度やそのアドバイスの真偽を判断したほうがよいです。

てきとう




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